1. الملخص التنفيذي المحدث للمشروع
يهدف مشروع **"مجمع دار المزايا للتبريد والتجميد النموذجي"** (المسجل قانونياً بالرقم 487 / 2019 بمسمى *"مجمع مخازن الربيعي للتبريد والتجميد النموذجية"*) إلى ريادة البنية التحتية اللوجستية في العاصمة بغداد عبر استثمار أرض بمساحة إجمالية تبلغ **8 دوانم (ما يعادل 20,000 متر مربع)** بموجب عقد استثماري طويل الأمد يمتد لـ **35 سنة**.
بموجب التوجيهات الهندسية المحدثة، تم تصميم المجمع ليتضمن **15 جملوناً نموذجياً بمساحة 1,000 متر مربع لكل جملون**، مما يرفع إجمالي المساحة المبنية المخصصة للأنشطة اللوجستية والتجارية إلى **15,000 متر مربع**، مع تخصيص الـ **5,000 متر مربع** المتبقية لتأمين الطرق ومساحات حركة ومناورة الشاحنات الكبيرة والخدمات المتقدمة.
2. الإطار القانوني والتعاقدي للمشروع
يتأسس مجمع "دار المزايا" على ركائز قانونية متينة تضمن استقرار النشاط الاستثماري على مدى 35 سنة، استناداً إلى تدقيق الوثائق والعقود الحكومية المرفقة:
بموجب ملحق العقد الموقع في 2019/10/14 (كما وثق في الملف مستند جديد 2026-7-14 13.37.21.pdf)، تمت الموافقة على استبدال مساحة 4 دونم مزروعة بالزيتون بمساحة مجاورة من الأراضي البيضاء (الخالية من المغروسات) ضمن نفس القطع المرقمة 5 و 3 مقاطعة 3 الرستمية. يضمن هذا الإجراء الحفاظ الكامل على الثروة النباتية ويمكّن المستثمر السيد ذو الفقار احمد نائل من تنفيذ أعمال الإنشاءات والتسوية هندسياً على أرض بيضاء ملائمة تماماً وبنسبة 100% للمشروع.
يلتزم المشروع بالكامل بما ورد في تعهد مجمع مخازن.pdf:
• **المادة 13:** حظر استخدام الغازات المستنفدة للأوزون (مثل غاز R-22 والاعتماد الكلي على غازات صديقة للبيئة مثل R-404a أو R-134a).
• **المادة 7:** إلزامية تشغيل مختبرات فنية وصحية داخل المجمع لفحص وصلاحية الأغذية بالتنسيق الفوري مع الجهات الصحية المختصة.
يتعهد المجمع بتشغيل الأيدي العاملة العراقية بنسبة لا تقل عن 50% وفقاً للبند 8 من عقد وزارة الزراعة (ملحق العقد) والبند 16 من التعهد القانوني بملف هيئة استثمار بغداد.pdf لتعزيز ودعم تشغيل الشباب العراقي وبناء الكفاءات المحلية.
الالتزام التام بنص قرار مجلس محافظة بغداد رقم 60 لسنة 2012 (المادة 41 من التعهد في ملف مستند جديد 2026-7-14 13.38.23.pdf) من خلال تثبيت شبكة مراقبة تلفزيونية رقمية متكاملة (IP Cameras) لتأمين المجمع على مدار الساعة بالتنسيق مع الجهات الأمنية.
3. المخطط الهندسي والمساحي وتوزيع الـ 15 جملوناً
يقام المشروع على مساحة 20,000 متر مربع، مع نسبة إشغال بنائي تبلغ 75%. قمنا بتخطيط توزيع الجملونات الـ 15 بما يضمن بقاء مساحة حرة تبلغ 5,000 متر مربع مخصصة كلياً لحركة شاحنات النقل الثقيل، الالتفاف اللوجستي، والخدمات المشتركة.
توزيع الجملونات الـ 15 على مساحة الأرض (20,000 متر مربع)
4. محاكي الجملونات والتحكم التشغيلي والحراري
اختر نوع الجملون أو القسم لتجربة سيناريوهات الحرارة وتوفير الخدمات المتكاملة للتاجر (الطاقة والتهوية والربط اللوجستي).
لوحة معاينة نوع الجملون التشغيلي
لوحة التحكم في الخدمات
جملون جاف5. نموذج التشغيل والخدمات المتكاملة (باقة شاملة ومريحة للتاجر)
إن القيمة المضافة الحقيقية والميزة التنافسية لـ **مجمع دار المزايا** تتمثل في رفع عبء إدارة وتأمين وصيانة المخزن عن عاتق التاجر، حيث نقدم له باقة خدمات متكاملة تضمن بقاء بضاعته بأعلى درجات الأمان والسلامة:
الطاقة الكهربائية المستمرة (100%)
ربط المجمع بالشبكة الوطنية مع تأمين محطة توليد طاقة ذاتية ضخمة بمولدات ديزل تعمل بنظام مناوبة ذكي (N+1) لضمان استمرارية الخزن دون انقطاع ثانية واحدة.
إدارة العمليات اللوجستية المتكاملة
توفير رافعات شوكية حديثة ومطابقة لأمان خزن الأغذية مع كادر فني مخصص للاستلام والتحميل مجاناً لتسريع وتسهيل حركة بضائع المستأجرين.
الحماية والنظافة الشاملة
حراسة أمنية مستمرة 24/7، نظافة بيئية وغذائية دائمة للأرضيات (Epoxy غذائي مقاوم للبكتيريا)، ومكافحة مستمرة ومنهجية للقوارض والحشرات.
6. حاسبة الطاقة الشمسية والاستدامة البيئية
تماشياً مع المادة 13 و 21 من التعهد البيئي الرسمي بملف تعهد مجمع مخازن.pdf، قمنا بإعداد نموذج لاستغلال الأسطح المعدنية الشاسعة للمخازن الـ 15 بمساحة إجمالية تصل إلى 15,000 متر مربع لتركيب ألواح طاقة شمسية تسهم بإنتاج طاقة نظيفة نهاراً وتقلل تشغيل مولدات الديزل الضخمة وتكاليفها.
مدخلات مشروع الطاقة الشمسية المقترح
الوفر البيئي والمالي السنوي المقدر
7. حاسبة الإيرادات التفاعلية وحساسية الأرباح بالدينار العراقي
يتيح المجمع مرونة تشغيلية واستثمارية هائلة. يمكنك تحديد عدد الجملونات وتعديل بدلات الإيجار للوصول إلى تقديرات الأرباح السنوية ونسبة استرداد رأس المال الإجمالي (ROI) بناءً على التكلفة الاستثمارية المعتمدة لرخصتك والبالغة 5,057,135,000 دينار عراقي.
معايير ومحددات التسعير بالدينار العراقي
النطاق المحدد في الميزانية: 2,500,000 - 10,000,000 دينار عراقي مع جميع الخدمات.
النطاق المحدد في الميزانية: 3,500,000 - 5,000,000 دينار عراقي مع جميع الخدمات.
يحتوي الجملون المقسم على 20 قسماً موزعة على طابقين (العائد الإجمالي المحتمل 6 مليون دينار للجملون).
سيناريوهات تحليل الحساسية المالي المقارن
| السيناريو التشغيلي | نسبة الإشغال المقدرة | الإيراد السنوي التقديري (د.ع) | معدل العائد السنوي (ROI) |
|---|---|---|---|
| السيناريو المتفائل | 95% | 0 د.ع | 0% |
| السيناريو الواقعي الحالي | 80% | 0 د.ع | 0% |
| السيناريو المتحفظ | 60% | 0 د.ع | 0% |
8. جدول تقدم العمل ومراحل التنفيذ (الخطة الهندسية لـ 18 شهراً)
استناداً إلى المادة 2 من عقد وزارة الزراعة (ملحق العقد) وملف إجازة الاستثمار الصادرة من هيئة استثمار بغداد، فإن مدة تنفيذ المشروع الكلية تبلغ **18 شهراً** تبدأ من تاريخ تسلّم الأرض رسمياً وخلوّها من المغروسات بموجب ملحق التبديل. فيما يلي الجدول الزمني ومراحل تقدم الأعمال الهندسية والمدنية المخططة:
التسوية والمخططات الهندسية النهائية ومحضر التسليم
توقيع محاضر تسليم مساحة الـ 8 دوانم المستبدلة الخالية من مغروسات الزيتون والمباشرة بالتسوية الترابية واستحصال موافقة الدفاع المدني والصحة والبيئة وتثبيت خط المياه الناقل وتفصيل المخططات.
البناء الأساس الهياكل المعدنية والأسس الخرسانية
صب الأسس الخرسانية القادرة على مقاومة الأحمال الثقيلة وعربات التنزيل والرافعات، وتثبيت الهياكل الحديدية الفولاذية (Steel Structures) للمستودعات الأربعة الشاملة.
تركيب ألواح الساندويتش بانل وصناعة أرضيات الإيبوكسي
تثبيت ألواح الساندويتش بانل بعازل البولي يوريثين بسماكة 150 ملم للأسطح والجدران لرفع أداء العزل وتقليل استهلاك الطاقة، وتنفيذ صب أرضيات الإيبوكسي (Epoxy) الغذائي المقاوم للبكتيريا.
منظومات التبريد والضواغط والربط بالشبكة الوطنية والمولّدات
استيراد ونصب منظومات التبريد الصديقة للبيئة والضواغط (Compressors) ووحدات التبخير (Evaporators) والمراوح المتطورة وتمديد الكابلات، والربط بالشبكة الوطنية وتثبيت المولدات الاحتياطية.
الفحص التجريبي وتفعيل المختبر الصحي والتأجير الأولي
إجراء الفحوصات لدرجات الحرارة وضمان ثباتها وعزل الغرف الفرعية الـ 40، وتدشين مختبر فحص صلاحية الأغذية الداخلي، وتفعيل منظومات الأمان وكاميرات المراقبة للبدء الرسمي بالتأجير والخدمات.
9. الميزات اللوجستية الذكية والحزمة التنافسية العالمية
لكي يصبح مجمع **"دار المزايا"** علامة فارقة في السوق العراقي، قمنا بابتكار حزمة ميزات تشغيلية ذكية مستوحاة من كبرى سلاسل التوريد في البلدان المتقدمة. تهدف هذه الميزات إلى معالجة معوقات سلسلة التبريد التقليدية في بغداد وتحويل مجمعكم إلى شريك استراتيجي لا غنى عنه للتجار.
باقة الخدمات اللوجستية المبتكرة
تتبع ذكي IoT
تتعرض البضائع للتلف في المخازن التقليدية دون علم التاجر بسبب تذبذب درجات الحرارة وغياب الشفافية.
تثبيت حساسات لاسلكية ذكية في كل غرفة (100 م²) ترتبط بتطبيق هاتف ذكي خاص بالتاجر لمراقبة الحرارة والرطوبة مباشرة وعلى مدار الساعة مع إنذار فوري لأي انحراف.
منع تلف الأغذية بنسبة 100%، وتوفير دليل موثق لشركات التأمين، وبناء ثقة مطلقة بين التاجر وعملائه.